关于兴宁的楼市，我自己的观点

kkfunny1984 · 发表于 2011/3/1 11:31

刚刚看了一些贴子，谈及有温州佬在兴宁炒房，其实不仅温州佬，兴宁本地人也有炒房的；

兴宁楼市管理混乱：

现在兴宁的楼市很原始，很多人买二手房根本不去过户，仅去办理什么公证，二手的中介经纪为了促成生意，说这个也有法律效力。
我不懂法，如果真的有效，那大家都不去过户了，我在外地（广东、长三角、东北）从事地产工作五年，还真没听说不用过户的，但现在二手中介的在炒房，就是用这种所谓作公证的方法，因为公证才几百或一千多块钱；举例：自己20万接手的房子，再放出来用22万卖出去，估计有时一个月都不用。嘿嘿，我知道你们也挣不少了。兴宁的楼市管理混乱，很多楼还没起就可以打广告就可以在销售中心销售，中国早就不能卖楼花了，没有拿预售证是不能卖楼的，低层住宅（也就是我们老百姓说的别墅）要封顶，高层是要起到2/3才能拿预售证。但兴宁很多的房子，还没打地基，就在卖楼了。兴宁经济比较落后，这个我就不说了，反正我不太敢买，风险大，卖楼的钱要汇入专门的预售监管户，不知道兴宁有没有？

定价混乱、与本地收入差距实在太大：

房价虚高，这个中国人都知道；我春节去看了一些兴宁商品房，宁江新城，号称兴宁最高档的楼盘（销售员说的），均价格大概去到3500多元/平（我说的是均价），鼎晟·星河湾，也是差不多3200-4000元/平，新买的商品房总价大概是35-40万吧，还是毛坯，收楼入住后你得装修，你买那种房子你也不好意思装修次的，7，800元/平，至少也要8，9万了，再配一些简单的家私家电。最省的了，还有契税、物业维修基金（我不知道兴宁有没有收这个）等杂费，我就算你50万吧。一套房全部置下来，得50万，你假如是工薪阶层首次置业，首付三万，贷款7成，每月月供大概2300-2700了。我知道兴宁的事业政府单位的收入，只要不是国税法院等油水部门，即使你是公务员，每月这些月供够你们撑的了，其他的工薪阶层我就不说了。

兴宁定价很奇怪，影响价格的是楼层，越往高越贵。正常的影响楼价是，位置、朝向、户型间隔、景观（倚山傍水的更高些）等各方面因素，楼层只是其中一方面。想问问兴宁楼盘的销售经理，为啥你们这么定价？

无大型发展商进驻、商业配套更加是没有：

兴宁目前无大型发展商，万科、碧桂园、保利、金地等根本没有。碧桂园在兴宁调研了几次，最后只在梅州买了地了。我猜兴宁最大的发展商就是宁江新城吧，，它自称是上市公司，销售人员还算专业（接待我的人是说普通话的），问了容积率也答得出来，其他楼盘的人要么是大妈，要么就是雇了一些闲杂人员卖。其实卖房子挺挣钱的，但不明白为啥尽请了这些人。猜是老板不舍得花钱吧。老大啊，你们让人买楼，至少也要说说你们的房子如何实用，楼盘的市场定位，周边如何有发展，未来有何配套，未来兴宁的CBD什么的（你们买地时政府部门应该有告诉你们的地块如何好的呀），忽悠人也会吧。但销售员什么都不说，我怎么下手买？

目前兴宁的都小发展商，小区也根本算不上，只有几幢楼，天杀的还收一块多/平/月的管理费，就是不知道到时会不会找两个老头来看大门，再找一二个人来收垃圾；真的物业管理有很多，车位（露天）管理、公共设施电梯维护等、保安不知道有没有。小地产商自持一些自用资金以及贷款银行的一些钱起的楼，阿弥陀佛，希望他们能尽快卖出房，风险挺大的。如果你的房子是开发贷，每天银行滚的利息够你撑的了。或你把土地已经抵押出去了。没拿预售证房子不能抵押，银行不接受，嘿嘿。

最后，我说的是，我不敢炒兴宁的房子：
兴宁人有钱的很有钱，但总体来说不会太有钱，很多工资才维持在1500-2000元/月，做生意这几年也不好做了。所以在兴宁的消费群体即使是自住房换掉，想有改善型住宅的人群，即我们说的小房换大房，还不是很多。

兴宁的房子很多人在炒，炒房要讲求二手的置换率，即炒房要有人接手，没人接手就是有价无市。兴宁本地人买新房的要么是事业单位公务员，要么是在外地务工人员买来给父母住的，这部人人占了很大一部分，但这些都是自住，很少会倒腾房子。我在广州有房，我卖不出去至少可以出租，租个2-3K基本可以满足我的月供，但兴宁的房子的租金，呃，我就不说了，1000块在城区可以租个很好的房子了。

兴宁炒房的人也有挣了钱的，但我是不敢炒了。
（以上纯粹个人观点，如果你有持不同观点的老乡，欢迎拍砖）

宁江一号 · 发表于 2011/3/1 12:29

顶一个，分析得还算比较透彻
你学得兴宁的房价走势如何？

啊啊啊啊啊啊啊 · 发表于 2011/3/1 15:04

顶一个。

一个人走 · 发表于 2011/3/1 15:56

写得非常好。

allen0753 · 发表于 2011/3/1 16:05

顶一个，分析得还算比较透彻。

还是附城建一栋小别墅过好！才是有钱人的生活，没什么钱的才去城里居住。

andyli · 发表于 2011/3/1 17:11

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xiaoluo528 · 发表于 2011/3/1 17:56

证明兴宁发展快

xnzxl · 发表于 2011/3/1 17:58

分析得很好.OK.兴宁还有个方园房地产商是个比较大型的开发商.宁江新苑.和南区的.河背城外新开发的永泰华庭也它开发的.也不错呀.楼主有何见解分析下吧.

Diana.chen · 发表于 2011/3/1 18:33

要真是楼主说的这样，我这个无房户可真是学到了很多。感谢

没有的事 · 发表于 2011/3/1 19:08

看起来楼主对房地产政策和规则很熟，但是对“山高皇帝远”这条社会规则不熟，不许卖楼花在省城这样的地方都只能说免强能执行，很多开发商都在变着法儿预收款，象预收装修费等广州就有，更别说在兴宁这样的地方了，不过可以肯定的说不只是兴宁，很多远离省会的小县城（其实就是山高皇帝远的地方）都是在样的，你要求这些地方的开发商、官员遵规守矩来赚钱的想法很善良，但是很不现实，无奸不商，无贪不官，官商勾结狼狈为奸是任何一个朝代都难于避免的。你如果想在兴宁发展，就必须先学会与一些权贵混，当然要过这一关首先也得有一定的资本，打关系本身的成本也是不轻的，如果过了这一关，那么接下来就是你收回成本和赚取利润的时候了。
至于售楼小姐（或大妈）不专业、不规范，你也不必要求太高，小地方嘛，买房的人也一样搞不懂你说的那些专用术语，买房人只要实地去看一下房子，如果是买来住的话，觉得房子朝向、结构都过得去，要买也就定下来了。至于说没看到房就交款的，那也就相当于赌一把了，也有赌输的人，2001年的时候，有一个买主买了205国道旁一个小区的门店，共一卡半，当时花了38万元，可是房子在手上6年都没升值，象这种就是赌输了。炒房赚不赚钱，这也要看什么时候炒，2008年以来很多人拿钱买套房当做投资，这几年也赚了不少钱，2008年的时候一般商品房一平米1200元左右，现在涨到2500左右，翻了一翻还这多，你说这样赚不赚钱。

609113827 · 发表于 2011/3/1 19:27

我认为也是这样,不过就怕兴宁房价会再涨,兴宁房价是因为在外面工作的兴宁人回来家里买房造成的,在外面几万元一平方他们买不起,在家里才几千觉得便宜,所以买来给老人家住,有点接孩子出来城里读书,房子多60%以上都是外面的人买的,有些就是一些兴宁的炒房人,

宁江一号 · 发表于 2011/3/1 19:29

8楼是方园房地产的吧
有谁听过鼎晟房地产?开发星河湾的.实力如何?

609113827 · 发表于 2011/3/1 19:32

今年开盘地方算多,浙江老在炒,兴宁有了江西到兴宁的铁路,在加上以后有高铁,兴宁的房价涨是早晚的事,跟珠三角房价比起来就算不高了,

小小我 · 发表于 2011/3/1 20:50

好佩服你的头脑，分析非常全面!让我多了解了这一片的空白！

他乡的兴宁人 · 发表于 2011/3/1 23:29

LZ分析的真对，我从07年就开始留意咱们兴宁的房子了，真是一个月一个价钱，07年18万可以买所谓的小区的房子，我认识一个中介，他也是这么说兴宁很多炒房子的，卖楼的都是奶奶级的

操业做食使暗难 · 发表于 2011/3/2 12:00

第一：买2手房过不过户不是我们这些中介说了算，是那些买2手房的为节省钱，说明白，政府敢开公证处，就证明有法律效应。现在这个社会是共产党说了算。

第二：现在兴宁城里面是没有地皮可再开发，只有向附城周边下手，没有地皮可开发，自然地皮起价，买的起高档楼盘的自然有钱，不用你愁有没有钱装修。

第三：刚打地基就卖楼。是打广告，而不是为了卖楼盘，只是有的人怕迟点买不了好楼盘，自己下下手。

第四：辆脸式臀来做付，谁叫你月收入几百一千的，死去供一月2000的房子。

楼主是有点钻牛角尖了，，自己搞这行的分析的的确够透彻。兴宁是2线城市，但是消费水平决不比珠江三角珠低，物价涨。凭什么房价不涨，开发商不是傻的，自己的材料，人工贵。。可想而知。兴宁的房价高，兴宁人有责任。。。

好了，不说了。免的被群殴了。。。

shima · 发表于 2011/3/2 13:31

反正兴宁也就这么大，乡下到城里也就那么一段路，城里这么贵的房价，不如在乡下住别墅。

啊啊啊啊啊啊啊 · 发表于 2011/3/2 14:36

16楼的阿操小姐说得也有道理啊，哈哈哈哈

兴宁2线城市？梅州的2线吧。呵呵。

不过，特别同意你的“兴宁的房价高，兴宁人有责任。。。 ”这句话。

楼主是从政策、法律层面去描述兴宁的怪现状，16楼阿操是从兴宁的现实角度是解释这种怪现状。其实是差不多的。

“食得咸鱼抵得渴”，无论是二手不过户仅仅采取公证，还是拼死买高价房，都是：谁买谁享受，也是谁买谁承受。冇得倾。

啊啊啊啊啊啊啊 · 发表于 2011/3/2 14:41

辆脸式臀来做付

兴宁牛人 · 发表于 2011/3/2 14:53

一句话，如果有南北铁路和高铁真能经过兴宁设站，兴宁区位交通得到改变的话！兴宁城区还会发展，房价还会升高。。。。

啊啊啊啊啊啊啊 · 发表于 2011/3/2 15:19

噢噢噢噢噢

xn似玉 · 发表于 2011/3/2 16:13

房子是抵御通货膨胀最有效的工具，什么时候都不会亏本的。

kkfunny1984 · 发表于 2011/3/2 17:26

兴宁的老乡们可真给力呀，我的贴子还上了论坛首页了，谢谢管理者的厚爱。对于各个朋友的观点，我在这里作逐一作答：

5楼的朋友：建一栋小别墅生活，这也是我一直向往的生活。但每个年龄层对于买楼有不同的需求。比如我现在刚毕业出来不久，需要成家立业拼搏，适合在市中心居住，因为我资金有限，而且需要享受很多的城市配套，很快要生小孩，所以我需要在市中心置业买楼。但如果我有40岁以上了，估计就会建一栋小别墅，享受一下田园生活。

6楼的朋友：我不知道你是如何估算这个50万。我读高中时，朋友的老爸在沐彬中心附近，弄了块100方左右的地皮，大概建了5层左右，当时也花了80多万，还是2001年时的价格。不过，具体是看你哪个地段、是否自己的地、以有装修程度而定吧。以后我建别墅也找个承建商帮我算算，呵呵。

8楼、12楼的朋友：我暂时不认识兴宁开发商的老总，所以对他们无从分析。但工作的原因，估计很快会认识一些梅州从事地产工作的朋友。

10楼的朋友：你的回贴我看得很贴心。我以前负责开发报建办一些证时，知道了社会的黑暗，我第一次塞红包给人时，想了很久万一人家拒绝怎么办？结果塞时人家就瞅了一下顺手就拿了，让我亲身体验了有钱好办事，社会很现实。官商勾结无论是兴宁，还是在哪，只要是在中国就存在现象，我不多说这事。当地的销售人员，因为我去的都是外地楼盘参观，我们叫踩盘，我在兴宁实在是很受不了她们，估计得给我一段时间去适合。呵呵。有空我约你喝茶。

16楼的朋友：我不做任何辩驳，我不同意你的观点，但我誓死捍卫你说话的权利。

18楼的朋友：关于几线城市。我个人的观点是：广州深圳是一线城市、佛山、东莞等属二线城市、韶关惠州及肇庆类是三线城市、清远和河源属四线城市。。。。。。你再猜猜兴宁属几线城市？

20楼的朋友：你踩对线了，真要分析一个的城市发展，你得分析一个城市在整个交通枢纽的路线，你真能看透了，你就发财了。我现在也说我爸，当年我作为第一批去沐彬中学读书的学生（当年还没有沐彬，我们去实验学校读的中学），为啥这么傻没看清楚兴宁政府是要往那边发展建一个新区，不买那边几套房子？

22楼的朋友：千万不要相信房子是绝对不会亏本的，真实例子可以看看香港97年的楼市。

我仅仅是春节去看了几个楼盘，对于看到的和听到的，结合了现时的些政策法观发表了我的一些观点和看法。我没有能力去分析兴宁楼市的走向，没达到砖家叫兽的级别。我离开兴宁有8年时间了，只是逢清明、春节回去一趟。

我猜我过几年也会回兴宁工作的，因为我爱兴宁，因为它是生我养我的地方，无论外人如果说它。这几年家乡也变得越来越漂亮，大家都能看到。

啊啊啊啊啊啊啊 · 发表于 2011/3/2 17:30

说兴宁是2线城市的不是我说的，我是笑的。看看清楚。我是说兴宁是梅州的2线城市，你反对么。

操业做食使暗难 · 发表于 2011/3/3 10:27

人要跟着社会的节奏走，节奏快，人民自然也要跟的快，不快就被淘汰，弱肉强食。

Diana.chen · 发表于 2011/3/3 12:10

啃老族就是这样造就出来的....自己买不起房子，只能啃老了

CXB · 发表于 2011/3/11 14:27

分析得很有道理

xingningw · 发表于 2011/3/11 15:51

楼市伤人

添记开锁 · 发表于 2011/3/11 16:33

估计再过两年，兴宁的房价可以跟深圳，广州有得一比了。

乔木 · 发表于 2011/3/12 20:12

楼主对兴宁房地产行业可以说是一知半解。

奔跑的兔子 · 发表于 2011/3/12 21:36

那买2手房的话公证是不够保险的了？
岂不是拼死也得办过户？那钱基本上都得由买家出。。

仙人草 · 发表于 2011/3/17 23:02

第一：买2手房过不过户不是我们这些中介说了算，是那些买2手房的为节省钱，说明白，政府敢开公证处，就证明 ...
操业做食使暗难发表于 2011/3/2 12:00

看你的观点，再看ＬＺ的言论，就明白什么叫差别，级别，专业与非专业。

　我想没几个人知道，买房不过户找公证的话，那是没有法律效力的。在法律上并不承认你是那房子的主人（只承认房产证上的名字）。公证只是在法律上承认双方有这个行为，并不保证你的这个行为的合法化。否则为什么会叫“公证处”？哪位朋友如果不信的话，尽可以找律师咨询。　

　既然在外的老乡都能来到这个论坛，无非就是爱家想家的人，也是想学点儿实用的东西。我也是。
　　　

　

　

操业做食使暗难 · 发表于 2011/3/18 10:00

看你的观点，再看ＬＺ的言论，就明白什么叫差别，级别，专业与非专业。

　我想没几个人知道， ...
仙人草发表于 2011/3/17 23:02

打个最简单的比喻。如果改造赔赏，也是赔赏给公证书的人。而不是给房产证上的人，你说有没有法律效应？

allen0753 · 发表于 2011/3/18 11:24

一句话，很讨厌这个鸟人中介！

DUDU · 发表于 2011/3/18 13:26

年底看好5000/平米

DUDU · 发表于 2011/3/18 13:27

年底看好5000/平米

美咪 · 发表于 2011/3/18 18:09

顶，，，写得好

zyx-603 · 发表于 2011/3/18 18:43

兴宁是个较为落后、偏远的小地方，据我们从梅州临近福建了解的房价来看，兴宁房价还有上升空间。

宁江沙一粒 · 发表于 2011/3/18 22:05

33楼的，做中介的么？建议你学点法律。没有过户的原业主看到有利可图是可以要求单方撤销公证的。未过户的房再转手如产生纠纷房产证的主人仍然要担责。所以这样做对彼此都有风险。

CXB · 发表于 2011/3/18 22:12

分析得很好，有点水平

操业做食使暗难 · 发表于 2011/3/20 18:03

一句话，很讨厌这个鸟人中介！
allen0753 发表于 2011/3/18 11:24

自认为有素质，有文化的垃圾。还能早这个社会生存。真是侥幸。。

径南人 · 发表于 2011/3/21 01:32

兴宁的楼价是升得出乎人们的意料，但打听下邻近省市相同等级城市的房价就知道还是属于理性范围内，兴宁的房子这么好卖就是证明，如果没人买他们升个鸟啊？很多利好消息还会使房价上升，再加上听说老师、公务员会加薪，国务院又说使人民收入与GDP同步，打工的也会加薪！到时3000以上的房子都很多人买得起！有人说房价始终会降，那算是真的，等到房价降的那一天，之前已买房的人又将积蓄买车或投资其他去了，毕竟还不是共产主义社会，有压力才会有动力啊，这也是社会进步的一个因子。

shima · 发表于 2011/3/21 10:19

楼上的，物价这么高，加那么点工资能干什么呀，2000多的都买不起，加点工资就能买3000以上的房子了？如果加息多的话供楼压力也就更大。

木目伯赛 · 发表于 2011/3/21 11:23

炒房有风险，入市需谨慎。

木目伯赛 · 发表于 2011/3/21 11:25

楼主是理智分析，但你看看兴宁还那么多人去抢购盐，中国还那么多人去抢购盐，你就该明白，中国的很多事情是可以利用的。

乔木 · 发表于 2011/3/21 19:40

楼主不妨到鸿源花园看看。一流的开发商到不入流的山区县城来搞房地产开发，可能吗？全县人民的财产（贪官的除外）都不足够它的想要的利润，来了只有死路一条。

路遥 · 发表于 2011/3/21 19:54

兴宁房价还会涨，但不会涨的太多了···
最简单的，土地在涨，建材在涨，人工也在涨。房价怎么会跌呢。说房价跌的都是SB。
房价谁也压不下来，哪个官员说压房价的，让他自己开发去

wuyou · 发表于 2011/3/22 13:06

恍然大悟，哈哈~~`````

张果老 · 发表于 2011/3/22 16:49

水不是一般深，能赚一点是一点。低调

流浪人家 · 发表于 2011/3/22 18:13

说的好，